Koronavirüs Kira Öder mi?

KORONAVİRÜS SEBEBİ İLE OLUŞAN OLAĞANÜSTÜ DURUMUN
KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Korona kira öder mi?

Şimdi kiralarımız ne olacak? Zor bir dönemden hep birlikte geçiyoruz. Koronavirüs’ün Dünya’da pandemi olarak ilan edilmesi ile olağanüstü koşullarda yaşamak zorunda kalıyoruz. Hiç alışık olmadığımız ve aklımıza getirmediğimiz şekilde iş yerlerimiz kapandı. Arkasından iş sözleşmelerimiz ne olacak diye düşünmeye başladık. Okullarımız kapandı, özel okul ücretleri, servis ve yemekhane ücretleri ne olacak diye düşünmeye başladık. Çeşitli tedbirlerin hayata geçmesi ve yasakların başladığı Mart ayının bitmesi ile ödenmesi gereken kira bedelleri ile karşı karşıya kaldık ve kira sözleşmeleri ne olacak diye sormaya başladık. Zaten zor olan bu dönemi gelecek kaygısı ile daha zorlaştırmadan atlatmak için hepimiz elimizden geleni yapıyoruz. İşte bu nedenle sizi biraz da rahatlatmak için Korona Virüs sebebi ile alınan tedbirlerin ve mevcut hukuki durumun kira sözleşmelerinize etkisinin ne  lacağını açıklamak istedik. Bilmek bizi özgürleştirir. Yazıyı bitirdiğinizde siz de daha özgür hissedeceksiniz. İş yeri kiraları için 7726 Sayılı Torba Kanun’un geçici 2. Maddesi ile bir önlem alındı. Madde bize;

“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi
kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Diyerek, açıkça bu 4 aylık dönem için ödenmeyen iş yeri kiralarını tahliye sebebi
yapamayacağımızı söyledi. Maddede belirgin olarak konut kiraları kapsam dışı bırakılmıştır.
Yani oturduğunuz evinizin kirasını ödemez iseniz bu nedenle hakkınızda tahliye davası
açılabilir. İş yerlerinin korumaya alınmasının sebebi, ekonomik hayatın durması nedeni ile iş
yeri kiralarının 30 Haziran tarihine kadar ödenememesi muhtemel sonuç olarak görülmüştür
ve iş yerlerinin daha fazla zarara uğramaması amaçlanmıştır.

Ancak dikkati çekmek isteriz ki, Geçici 2. Madde “fesih sebebi yapılamaz ve tahliye
sebebi oluşmaz” derken “borç sona erer” dememektedir. Yani Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran
kiranızı 1 Temmuz 2020 tarihinde ödemez iseniz kiraya veren bu ayları icraya koyabilir ve
faizi ile birlikte isteyebilir. Tahliye nedeni yapılması ve kira borcunun talep edilememesi ayrı
konulardır. Bu iki konu birbiri ile karıştırılmamalıdır.

Peki zaten açamadığınız ve faaliyeti tamamen durmuş olan iş yerinizin kira
borcundan tamamen veya kısmen kurtulmanın bir yolu var mıdır?

Pek çok AVM tamamen kapanmış, yasal olarak kafeler, kahvehaneler, oteller,
restoranlar, kuaförler, güzellik salonları, okul ve kreşler gibi pek çok işletmenin kısmen veya
tamamen çalışması durmuştur. Aslında pek çok kiracı için kiraladığı iş yerini kullanması
kısmen veya tamamen imkansız hale gelmiştir. Bu durumda kiracıların başvurabilecekleri bir
yol vardır. İfa imkansızlığı nedeni ile kira borcundan kısmen indirilmesini veya bu borçtan
tamamen kurtulmayı talep edilebilir. Örnek olarak restoranların müşteri kabul etmeleri
durmuş ancak paket servis olarak kısmi çalışmasına izin verilmiş olduğu için kira borcundan
indirim talep edebilecek iken, kuaförlerin çalışması tamamen durdurulmuş olduğu için kira
bedelinin alınmamasını da talep edebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 136. Ve 137. maddeleri uyarınca; sözleşme kapsamındaki
tüm yükümlülüklerin yerine getirilmesi tarafların sorumlu tutulamayacağı sebeplerle
imkânsız hale gelirse, borçlu o yükümlülüklerini yerine getirmekten kurtulur diyerek kiralanandan
istifade edemeyen kiracıya kira borcunu ödememe veya indirim isteme hakkını tanımıştır.
Yine 138. Maddesinde ise sözleşmenin taraflarına sözleşmenin yeni koşullara göre
uyarlanması için dava hakkı vermiştir.

E. İfa imkânsızlığı
I. Genel olarak
MADDE 136- Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa,
borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu,
karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle
yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya
sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu
hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması
için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.
II. Kısmi ifa imkânsızlığı
MADDE 137- Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen
imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa
imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça
anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, bir tarafın borcu kısmen imkânsızlaşır ve alacaklı
kısmi ifaya razı olursa, karşı edim de o oranda ifa edilir. Alacaklının böyle bir ifaya razı olmaması
veya karşı edimin bölünemeyen nitelikte olması durumunda, tam imkânsızlık hükümleri
uygulanır.

Salgın hastalık nedeni ile alınan tedbirler ile kiracının iş yerini açması imkansız hale
gelmiş ya da kısıtlı hizmet vermesi mümkün olmuş ise; kiracının taşınmazı kullanamadığı
buna bağlı olarak da kiraya verenin kullandırma borcunu yerine getiremediği sonucu
çıkacaktır. Taraflardan birinin borcunu yerine getiremediği durumda diğer taraf da kendi
borcunu yerine getirmekten imtina edebilir. TBK m. 301’e göre kiraya veren kiralananı
sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli durumda teslim etmek ve bulundurma borcu
altındadır. Kiracı da kira bedelini ödeme borcu altındadır. Alınan tedbirlerin neticesi olarak
kiraya veren bulundurma borcuna aykırı davranarak asli borcu ifa etmemiş olur. İşte bu
nedenle de; Borçlar Kanunu 136’ya göre Koronavirüs nedeni ile alınan tedbirler kapsamında
faaliyeti yasaklanan veya geçici olarak durdurulan işletmelerin borcu işlemez hale gelir, yani
kira borcunu ödemekten kurtulabilir. Yargıtay kararlarında da belirtildiği gibi ifa
imkansızlığına neden olan olayda kiraya verenin kusurunun olup olmamasının bir önemi
yoktur. Kiracının kiralananı kullanması engellenmiş olup buna neden olan olaylarda tarafların
kontrolünün olup olmamasının sonuca etkisi yoktur. Kira borcu sonra erer, eğer kira borcu
peşin ödenmiş ise peşin ödenen kısım geri alınabilir.

Konut kiraları için aynı durum söz konusu olur mu?

Konut kiraları kural olarak alınan tedbir kararlarının dışında bırakılmıştır. Konutların
kullanımını engelleyen bir ifa imkansızlığı da söz konusu değildir. Bu nedenle konut kiraları
için BK 136-137’ye dayanarak kira borcundan kurtulma veya indirilmesini talep etme
mümkün değildir. Ancak kanımca bu olağanüstü durumun devam etmesi ve arkasından
büyük bir ekonomik krizin gelmesi halinde piyasa koşullarının değiştiği sonucuna varılırsa BK
138 uyarınca bir Uyarlama davası açılabilir ve şartlarını taşıması halinde kira bedelinden
indirim talep edilebilir.

Sonuç olarak; aslında pek çok derdimizin dert olmaktan çıktığı, gerçek
zenginliklerimizin neler olduğunu anladığımız bu günlerde kira ilişkilerinizin durumunu açıklamak
sizleri bir dertten kurtarmak istedik. Sonuçta sorunları çözmek bizim işimiz. Adliyeler kapalı
diye işimizi yapmayacak değiliz ya.

Sağlıcakla kalın.

Avukat Fatma Hoşgör Tekeşin